مقاله : بررسی دعوای اثبات مالکیت یا الزام به انتقال سند رسمی و ابطال سند رهنی در رویه قضایی

همان طور که می دانیم سند رهنی سندی است که به موجب آن راهن یا بدهکار ملک خود را به عنوان وثیقه بدهی خود به موجب سند رسمی در رهن مرتهن (بانک) قرار می دهد در بعضی موارد شخص ثالث به استناد سند عادی مدعی مالکیت و با طرح دعوای کیفری انتقال مال غیر علیه مالک سند رسمی یا طرح دعوای حقوقی اثبات مالکیت ابطال سند رسمی را تقاضا می نماید.

محل بحث این است که آیا مدعی می تواند به استناد سند عادی ابطال سند رهنی را درخواست نماید و آیا اساساً دعوای اثبات مالکیت یا الزام به انتقال سند رسمی و ابطال سند رهنی در چنین مواردی قابلیت رسیدگی دارد؟ از آن جا که رویه قضائی هنوز به اتفاق نظر نرسیده و شاهد آرایی با استناد ها و استدلال های متفاوتی هستیم با در نظر گرفتن آرای ذیل با نظر صاحب نظران به تحلیل این بحث می نشینیم

بررسی آراء قضائی

پرونده نخست

شماره پرونده : 8909980228200824

شماره دادنامه : 9009970228200438

مرجع صدور: شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضای شهید بهشتی تهران

 تاریخ صدور: 22/05/1390

رأی دادگاه

درخصوص دعوی خواهان آقای رس. با وکالت آقای دکتر ا.ح. وا.ح.ز.  به طرفیت خواندگان ۱-خانم الف. ۲- بانک پ. به خواسته اعلام بطلان سند رهنی شماره .. مورخ … ۸6 دفترخانه شماره … تهران و ابطال اجرائیه شماره … اجرای ثبت شمیران و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان قطعه 8 تفکیکی از پلاک ثبتی شماره …. بخش ا۱تهران موضوع مبایعه نامه عادی مورخ 01/11/82  با احتساب خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل، اولاً نظر به اینکه خواسته خواهان دایر بر ابطال سند رهنی والزام به تنظیم سند رسمی انتقال موضوع پرونده های کلاسه ۸۸۰۳۴۴ شعبه ۱ دادگاه عمومی تهران و پرونده کلاسه ۸۸۰۰۸۱ شعبه ۱۱ دادگاه عمومی تهران واقع گردیده است، طرح دعوی مجدد به این اعتبار مستنداً به بند ۲ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب قابل استماع نبوده قرار رد دعوی خواهان صادر واعلام می گردد و اما درخصوص دعوی خواهان به خواسته ابطال اجرائیه صادره شماره … پرونده کلاسه اجرایی اداره ثبت شمیران نظر به این که حسب حکم صادره از شعبه ۱۱۶۵ دادگاه عمومی تهران به شرح دادنامه شماره ۳۰۴ مورخ 31/04/88  که در شعبه ۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران حسب دادنامه شماره 89/88  مورخ 29/01/89  تأیید گردیده است خوانده ردیف اول به اتهام معرفی مال غیر به عنوان مال خود به تحمل حبس و جزای نقدی محکومیت یافته و از سند رهنی مرقوم از اساس باطل بوده است و اجرائیه ثبتی مرقوم نیز بر اساس سند رهنی باطل شده صادر گردیده است دادگاه عمومی خواهان را در این قسمت ثابت و قانونی تشخیص مستنداً به ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی و ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب حکم بر محکومیت خواندگان به ابطال اجرائیه ثبتی شماره ش/ … اجرای ثبت شمیران صادر و اعلام می دارد. و از نظر مطالبه خسارت دادرسی خواندگان محکوم اند مبلغ ۲۵۶۷.۹۵۸ ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نماید. رأی دادگاه نسبت به خوانده ردیف اول غیابی بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و نسبت به خوانده ردیف دوم حضوری بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است

رئیس شعبه 22 دادگاه عمومی (حقوقی)تهران

شماره پرونده: ۸۹۰۹۹۸۰۲۲۸۲۰۰۸۲۴

شماره دادنامه: ۹۱۰۰۰۸۸۸

مرجع صدور: شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

 تاریخ صدور: 29/06/1391

رأی دادگاه

درخصوص دادخواست تجدیدنظرخواهی شرکت بانک پ. سهامی عام به طرفیت رس. و خانم الف. نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۴۳۸ مورخ 22/05/1390 در پرونده کلاسه ۰۰۸۲۴ صادره از شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به ابطال اجرائیه ثبتی شماره … اجرای ثبت شمیران صادر گردید تجدیدنظرخواه بیان داشت پرونده اجرایی در اداره اجرایی اسناد رسمی مطرح می باشد و نسبت عملیات اجرایی اداره اجرای اسناد رسمی اعتراض داشته بایستی اعتراض از مجرای هیأت نظارت اداره ثبت اقدام شود. دادگاه با ملاحظه پرونده که خوانده خانم الف. به اتهام معرفی مال غیر به عنوان مال خود به تحمل حبس و جزای نقدی محکومیت یافته از ابتدا سند رهنی مرقوم از اساس باطل بوده و اجرائیه تبتی بر اساس سند رهنی باطل می باشد و این که محرز و مسلم گردید: در پرونده استنادی که خوانده ملک دیگری را به عنوان ملک خود معرفی واقدام به أخذ وام می نماید و اینکه ر.س. تنفیذ ننموده و اینکه رهن در جایی صحیح است که مالک باشد و الف. مالک نبوده و با توجه به اینکه کارشناس بانک در زمان انجام کارشناسی از طرف بانک می بایست دقت بیشتری به عمل می آورد تا مقررات قانونی رعایت و با ملاحظه اصول اسناد و مدارک و تصاویر آن ها و بررسی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه موارد را تایید می نمود. (چون در زمانی أخذ وام و در رهن قرار دادن ملک مبالغی به عنوان کارشناسی از متقاضی وام در جهت موضوع مذکور اخذ می گردد). بر اساس مستندات پرونده اعتراض تجدیدنظرخواهی وارد نمی باشد. زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و دلائل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی خالی از هرگونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که موجب نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه را ایجاب نماید ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد. لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می داند مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد دادخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید می نماید درخصوص تجدیدنظرخواهی شرکت بانک پ. به طرفیت خانم الف. نسبت به دادنامه ۹۰۰۴۳۸ مورخه 22/05/1390 در پروند: کلاسه ۰۰۸۲۴ نظر به این که خانم الف. محکوم علیه پرونده مورد ایشان بوده و این که تجدیدنظرخواه در مرحله تجدیدنظرخواهی احد از خواندگان را به عنوان تجدیدنظرخوانده مورد طرح دعوی قرار می دهد درحالی که تجدیدنظرخواه و تجدیدنظرخوانده هر دو خوانده بوده اند لذا تجدیدنظرخواهی به طرفیت خوانده دوم به این نحو قابلت استماع ندارد مستنداً به مواد ۳۴۹ و ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام می نماید. رای صادره قطعی است.

رئیس شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

پرونده دوم:

شماره پرونده :9109980228900941

شماره دادنامه : 9209970228900390

مرجع صدور: شعبه ۲۹ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

 تاریخ صدور: 22/04/1392

رای دادگاه

درخصوص دادخواست تقدیمی خانم ا.غ. به وکالت آقای ع.ا. به طرفیت بانک ص. شعبه … و دفترخانه شماره … اسناد رسمی تهران و ع.، ح.، م.، م.،ح. ،م. و م.ی. به خواسته ابطال سند رهنی تنظیمی فی مابین ا.ی. با بانک ص. شعبه … به شماره … مورخ … درخصوص پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی و ابطال اجرائیه صادره از دفترخانه … تهران دادگاه توجهاً به این که بر اساس مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مالک کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و دعاوی ناشی از اسناد عادی درخصوص املاک و اموال غیرمنقول در محاکم و نهادها و سازمان ها پذیرفته نیست علی ای حال دادگاه بر همین اساس ادعای مالکیت خواهان برای بطلان سند رهنی مذکور و به تبع آن ابطال اجرائیه صادره متعاقب آن را منطبق با موازین و قوانین ثبتی ندانسته حکم به رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می نماید این رأی حضوری ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان می باشد.

رئیس شعبه ۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران

شماره پرونده: ۹۱۰۹۹۸۰۲۲۸۹۰۰۹۴۱

شماره دادنامه: ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۲۴۰

مرجع صدور: شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رأی دادگاه

در این پرونده آقای ع.ا. به وکالت از خانم ا.غ. (وکالت بعدی ح.ا) به طرفیت ۱. بانک ص. شعبه … ۲. دفترخانه شماره … اسناد رسمی تهران ۳. آقایان ع. ۴ح. 5.م. ۶ح و خانم ها 7.م. ۸..م. و ۹.م. همگی ی. از دادنامه شماره ۰۰۳۹۰ مورخ 22/04/1392 شعبه ۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته ابطال سند رهنی تنظیمی فی مابین آقای ا.ی. با بانک س. شعبه … به شماره … مورخ ۱۳۸۴ درخصوص پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی و ابطال اجرائیه دفتر استاد رسمی شماره … تهران به استناد مواد ۲۲. ۴۶ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک غیرثابت تشخیص و حکم به رد آن صادر شده تجدیدنظرخواهی کرده است با بررسی اوراق پرونده اعتراض موجهی که منطبق با جهات یادشده در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب باشد به عمل نیامده است و دادنامه تجدیدنظرخواسته از حیث رعایت اصول دادرسی و استناد به قانون و استدلال قضایی بدون اشکال موتر در نقض است لذا به استناد ماده ۳۵۸ قانون مرقوم ضمن رد اعتراض دادنامه موصوف تایید می گردد. این رأی قطعی است.

 رئیس شعبه 56 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه 

 تحلیل نظریات قضائی

دکتر مرادی (مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران) به این اعتقادند که در رابطه با سند عادی یا حتی ادعای معامله شفاهی مدعی مالکیت ملک دارای سند رسمی برخی همان نظریه ی مبتنی بر قانون مدنی یعنی دیدگاه سنتی منبعث از اصول فقهی را پذیرفته اند و ارکان معامله را همان موارد مذکور در ماده 190 قانون مدنی می دانند لزوم ثبت رسمی معامله غیر منقول به عنوان رکن پنجم صحت معامله پیش بینی نشده است و در صورتی که وی بتواند تقدم آن معامله ی عادی را اثبات کند باید دعوی پذیرته شود هرچند که متعاقباً مالک با سند رسمی ملک را به غیر انتقال داده باشد معامله دوم که با سند رسمی صورت می گیرد یک معامله فضولی و غیر نافذ است و شخص مقدم می تواند ابطال آن را تقاضا کند به علاوه او می تواند سند رسمی رهن را ابطال نماید اما رویکرد دوم مبنی بر اثر بخشی به سند رسمی است که طرفداران خود را دارد ایشان بر آن باورند گرچه صحت معامله در ماده 190 پیش بینی شده است اما با لحاظ مواد 22 و 46 و 47 و 48 و 72 قانون ثبت که جنبه ی آمره دارند ثبت برخی معاملات الزامی می باشد مضاف بر آن که طبق ماده 2 ثبت سند رسمی در برابر کلیه اشخاص حتی اشخاص ثالث سندیت دارد بنابراین معامله عادی قابل ترتیب اثر نیست و قرار عدم استماع صادر می گردد تصمیم باید بر مبنای سند رسمی رهنی یا سند رسمی انتقال ملک اتخاذ گردد.

فقهای شورای نگهبان در باب مواد 22و 46 و 47 و 48 قانون ثبت عنوان کرده اند که اطلاق مواد دلایل، قرائن و امارات بر صحت و اعتبار اسناد عادی باید این اسناد پذیرفته شود.  

مطلب قابل طرح دیگر ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه برنامه های کشور مصوب 1395 است ماده 62 ابتدا به این صورت تنظیم شده بود اصل این است که معاملات اموال غیر منقول اعم بیع اجاره هبه صلح و حتی تعهد به انجام این دسته از معاملات باید به وسیله سند رسمی صورت بگیرد شورای نگهبان به اطلاق ماده 62 نیز ایراد گرفت و جهت اصلاح به مجلس آماده شد به قیمت اخیر ماده قیدی بدین شرح اضافه گشت : مگر در مورد معاملات با اسناد عادی که اعتبار آن ها به وسیله دادگاه احراز شود

آقای شلمرازی (رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

نظر بر این دارند که گرچه در ماده 46 و 48 قانون ثبت قانون گذار بیان می کند ثبت عقود اجباری است اما سخنی از بی اعتباری عقد های واقع شده توسط افراد در میان نیست در باب موضوع پیش رو دو دسته از قوانین حائز اهمیت است گروهی از قوانین ماهوی و برخی از قوانین شکلی مانند قانون ثبت که به تشریفات شکلی معاملات می پردازند مواد 46 و 48 نیز مبین بطلان یا عدم اعتبار عقد نیست بلکه صرفاً اعلام می کند ثبت گروهی از عقود الزامی است و هر گونه مشاهده نشده است که قانونی مواد 10 و 219 و 203 قانون مدنی را بی اعتبار تلقی کند عقود مورد بحث حتی در صورت عدم ثبت واقع شده اند و عقودی که طبق قانون واقع شده اند برای متعاملین و قائم مقام آن ها لازم اتباع است. عقد دوم مؤخر بر عقد اول است و فروشنده دوم علقه ملکیتی بر ملکی که متعلق حق مشتری است ندارد پس نمی تواند ملک را در رهن بانک بگذارد و خطر وصول طلب بانک از آن ملک را نیز به مشتری تحمیل کند گرچه عقد رهن میان 3 نفر تنظیم می شود راهن مرتهن و تسهیلات گیرنده، توهین صورت گرفته از میان می رود اما عقد رهن باطل نمی شود زیرا این عقد طرف دیگری نیز دارد و آن تسهیلات گیرنده است، اما به نظر آقای اهوارکی، ماده 771 قانون دنی نیازمند امعان نظر است عقد رهن دو طرف و سه رکن دارد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد راهن و مرتهن به همراه مال مرهونه و چنانچه مال مرهونه از عقد رهن خارج شود دیگر عقد رهنی وجود ندارد که به قوت خود باقی باشد یا خیر موضوع قابل اشاره این است که از این خلع قانونی سوء استفاده های مکرری صورت می گیرد به این نحو که اشخاص از بانک وام دریافت کرده و مالی را رهن می گذارند سپس ثالث ادعای مالکیت مرهونه را مطرح می کند اگر امکان طرح ادعای مالکیت با سند عادی مسدود شود ممکن است با این اقدام حق عده ی قلیلی تضییع شود انکار امکان وقوع معامله با سند عادی صحیح نیست،

اما فاصله زمانی موجود نیز اهمیت دارد معمولا اینگونه نیست که یک روز معامله با سند عادی انجام شود و فردای آن روز شخص وام را دریافت کند در چنین حالتی که چنین اتفاقی رخ دهد عقلانی نیست که بر احتمالی ناچیز به اساس موضوع خلل وارد شود نیکوتر آنست که رویه تحصیل سند رسمی تسهیل گردد تا مانع مفسده شود و مقنن جهت حمایت از سند رسمی امکان طرح ادعا را منتفی کند .

آقای اسدی مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران ، چنین اظهار نظر کرده اند که به عکس نظر آقای اهوارکی درصد افرادی که از شرایط مذکور سوءاستفاده می کنند اندک است باید توجه داشت که چه میزان از معاملات ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود و چه میزان در بنگاه های مشاوره املاک ، از میان آن افرادی که در بنگاه های مشاوره املاک اقدام به تنظیم سند های معاملات میکنند چند درصد ایشان از بانک ها وام دریافت کرده و بانک ها را دچار دردسر می کنند بهتر آن است که قضات و مراجع قضایی مبنای آرای خویش را عرف و رویه موجود در جامعه قرار دهند منطقی نیست ادعای شخصی را که با یند عادی ادعایی مقابل سند رسمی طرح میکند از اساس غیر قابل استماع دانست و چنانچه این رویکرد صحیح باشد چگونه میشود به بررسی ماده ۶۲ قانون اجرای احکام دائمی توسعه پرداخت ؟ به نظر می رسد که باید قانون مدنی را که عام است مبنا قرار داد و اصل را بر صحت نهاد مگر بی اعتباری سند کشف شود.

آقای اسماعیلی رئیس کل دادگستری استان تهران نیز اظهار می دارند ماده ۲۲ ثبت عقد را الزامی می کنداما ماده ۴۸ گاکی فراتر نهاده و اعلام کرده است سندی که مطابق مواد فوق ثبت نشود در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد که اطلاق ماده ۴۸ خلاف قواعد قانون مدنی و خلاف شرع است دیدگاه اخیر شثرای نگهبان هم موید همین موضوع است و اشعار می دارد هنگامی که اعتبار سند عادی همراه با قرائن و ادله قانونی و شرعی احراز شود مانند سندی که شهادت شهود را به همراه دارد سند عادی معتبر است. پیشتر نیز شورای نگهبان ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی را بر همین مبنا خلاف شرع دانست لذا اطلاق ماده ۴۸ دشوار بنظر می رسد.

اختلافات در بعد قانون گذاری مشهود بوده و همچنان حل و فصل نشده اند در واقع رویکرد قانون به صورت بینابین باقی مانده است زیرا در عمل بسیار رایج است که در معامله بیع آپارتمان به دلیل موانع ثبتی یا عدم صدور پایان کار امکان صدور سند رسمی حاصل نمی شود از دیگر سو نمی توان سند رسمی شخصی را که تمام ثمن معامله را پرداخت نموده است تا سند رسمی به نام او منتقل شود نادیده انگاشت مسئله مخالفت با شرع جدی است اگر شرع بگوید مقرره ای ایراد دارد می شود به برخی علما رجوع کرد و ممکن است ایشان بیان کنندپذیرش مقدره یا دیدگاه مذکور خلاف بین شرع نیست در این حالت مشکلی ایجاد نمی شود و معضل تعارض با شرع مرتفع می گردد را دیگر که طی دهه های اخیر مورد استفاده بوده است ارجاع مسئله به مجمع تشخیص مصلحت نظام است هنگامی که مصلحت اجتماعی تحولی را اقتضا می کند از طریق مجمع تشخیص مصلحت می توان آن چه را مصلحت است ولو این که خلاف احکام ظاهری شرع باشد تغییر داد.