رای قضایی منتخب : موضوع: التزام به بیع ، تحکیم بیع ، بیع خیاری

التزام به بیع، خیار شرط نیست .

تاریخ: ۱۳۷۴/۸/۳۰ شماره رای اصراری: ۳۱     شماره پرونده: ۱۳۷۴-۲۸  شماره جلسه: ۳۹ – ۱۳۷۴

 علت طرح: اختلاف نظر بین شعبه بیست و پنجم دیوانعالی کشور و دادگاه های حقوقی یک اصفهان

موضوع: التزام به بیع ، تحکیم بیع ، بیع خیاری

در ساعت 11 روز سه شنبه مورخ ۱۳۷۴/۸/۳۰ جلسه هیات عمومی اصراری و شعب حقوقی دیوان عالی کشور به ریاست رنیس دیوانعالی کشور و با حضور قضات دیوانعالی کشور و نماینده دادستان کل کشور تشکیل شد.

رئیس: جلسه رسمی است. دادنامه شماره ۲۵/۴۱۹ -۷۴/۷/۱۱ شعبه بیست و پنجم دیوانعالی کشور به تصدی جنابان آقایان صلاح الدین فلسفی، سیدعلیرضا غزنینی هاشمی مستشاران شعبه مطرح است. جناب آقای غزنینی گزارش پرونده را قرائت فرمائید.

خلاصه جریان پرونده: در تاریخ ۶۹/۱۱/۳ تجدیدنظر خوانده به طرفیت تجدیدنظرخواه دادخواستی به خواسته الزام به انتقال رسمی یک باب خانه مورد معامله به ارزش ۹۵۰۰۰۰۰ ریال تقدیم و به استناد قولنامه ۶۸/۷/۱۸ تقاضای رسیدگی نموده است. پرونده به کلاسه ۶/۵۳۶/۶۹م به شعبه ششم دادگاه حقوقی یک اصفهان ارجاع شده است. خوانده دعوی لایحه ارسال و اشعار داشته است که در قولنامه آمده است هرکس تخلف کند ۱۰۰۰۰۰ تومان بپردازد من ۵۵۰ هزار تومان از او گرفته ام که ۵۰۰۰۰۰ تومان آن را قبض ندادم خواهان شکایت کیفری هم کرد و می گفت خانه در طرح است و حاضر به تحویل گرفتن نشده و بعدا که از طرح خارج شد ایشان اقدام به تصرف عدوانی کرده من از فروش منصرف شدم دادگاه پرونده کیفری را مطالبه و بعدا از این تصمیم خود مبنی بر مطالبه پرونده کیفری عدول نموده و چنین انشا، نظریه نموده است:

» … معامله … در مورد خانه … بین طرفین واقع شده خواهان خانه را تحویل گرفته قسمت عمده ثمن معامله را پرداخته … دلیل محکمه پسندی بر فسخ یا اقاله یا بطلان معامله اقامه نشده … نظر به محکومیت آقای علیرضا خطیبی به انتقال رسمی خانه … در قبال اخذ مبلغ ۴۰۰۰۰۰ تومان بقیه ثمن معامله را از وی صادر و اعلام می نماید … «

و پرونده را با اعتراض نامه واصله به دیوان عالی کشور ارسال داشته که دادنامه ۲۴۰/۷۱ از این شعبه به این شرح بر عدم تنفید صادر شده است.

«۱. عدول از مطالبه پرونده های کیفری که به منظور احراز انصراف خواهان از انجام معامله مورد استناد خوانده واقع شده است موجه نیست.

۲. برخورد دادگاه با حق انصراف مذکور در قولنامه که دفاعاً مورد ادعا واقع گردیده است نامعلوم است.

۳. قطع نظر از اینکه خانه مورد بحث تحویل نشده است و قیمت مورد توافق نیز پرداخت نگردیده و فقط مبلغی پیش قسط پرداخت شده است اما مستند دعوی جز به قرارداد قابل حمل نیست و استدلال دادگاه به بیع مخدوش است … »

متعاقباً دادگاه قرار ملاحظه پرونده های استنادی و استعلام شماره صحیح یکی از آنها را از خواهان صادر نموده و پس از تهیه مستخرجه از پرونده های واصله با اعلام پایان دادرسی چنین انشاء رای کرده است:

… اظهارات خوانده طی پرونده ۲۱۹۹-۶۸ پ ا بازپرسی شعبه اول به این … که … معامله که انجام دادم پس ایرادی نداشته و … در …. این دادگاه بر اینکه « من حاضر بودم خانه را به وی انتقال رسمی دهم حاضر نشده بیاید خانه را انتقال بگیرد … »پرونده کیفری به کلاسه ۷/۲۶۲/۶۹ مشعر بر عدم احراز تصرف عدوانی …. اختلاف زمانی انصراف هر یک از متعاملین در انجام معامله همگی مثبت وقوع قطعی معامله و اعتبار آن می باشد و جمله مندرج در قسمت اخیر قرارداد دایر بر اینکه هر کدام از متعاملین که نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل نمایند مبلغ یک میلیون ریال بابت خسارت به طرف دیگر بدهد حسب رویه معمول و متفاوت جهت تحکیم تعهدات … بوده و لحوقی به خیار شرط نداشته حکم به الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ۶ دانگ خانه فوقالا شعار … در قبال دریافت مبلغ ۴۰۰۰۰۰۰ ریال بقیه ثمن به نام خواهان صادر و اعلام میگردد …

با تجدیدنظرخواهی آقای علیرضا خطیبی دادنامه نقضی’ ۱۵۵/۳ به این شرح از این شعبه صادر گردیده است:·

مستند حکایت دارد که تنها قسمتی از ثمن پرداخت شده و مبیع هم تسلیم نگردیده است و قرار بوده است بعدا سند تنظیم و مبیع در تاریخ ۶۸/۱۰/۲۰ تحویل شود و قید شده است هر کس نسبت به قرارداد سرپیچی نماید ۱۰۰۰۰۰۰ ریال خسارت بپردازد. خریدار در تاریخ ۶۸/۱۰/۲۰ بقیه ثمن را نداده و مستند از تمدید مدت برای تنظیم سند و تحویل مبیع حکایت ندارد. مضافاً ۱۷ روز پس از موعد مذکور خریدار علیه فروشنده به عنوان کلاهبرداری شکایت کرده و گفته است تقاضای اخذ پولم را دارم و فروشنده نیز در تاریخ ۶۹/۵/۲۲ به موجب اظهارنامه به خریدار اعلام داشته است اینک من حاضر نیستم خانه را بفروشم. با این وصف که خواهان به موقع خود در دی ماه ۶۸ بقیه ثمن را پرداخت نکرده است و برای استرداد آنچه پرداخته است اندکی بعد اقدام به شکایت کیفری نموده است رای دادگاه که در رابطه با دادخواست مورخ ۶۹/۱۱/۳ وی صادر شده است مخدوش است زیرا مستند بیع نامه شناخته نمی شود و جز به قرارداد قابل حمل نیست و آنچه دادگاه از پرونده کیفری و صورتجلسه دادرسی راجع به اظهارات خوانده نقل کرده است مفید این معنی است که خوانده در آن موقع حاضر به انجام تعهدات خود بوده است و خواهان از انجام به موقع تعهدات خود در جهت اجرای قرارداد منعقده تخلف ورزیده و متقاضی انجام معامله نبوده و برای استرداد وجوه پرداختی خود اقدام به شکایت هم کرده است و آنچه دادگاه از آن تعبیر به عدم احراز تصرف عدوانی خواهان نموده است چون به معنی احراز تحویل موضوع قرارداد از طرف شخص خوانده به خواهان نمی باشد موثر در مقام نخواهد بود و آنچه از آن تعبیر به اختلاف زمانی انصراف هر یک از متعاملین شده است در فرض وجود انصراف که یک طرف تصور می شود خارج از بحث می باشد مضافاً اگر قراداد مقید به انصراف هم نباشد چون مقید به مهلت منصوص یا عرفی است و بدون محدودیت زمانی نیست چنانچه مدعی تعهدات خود را به موقع انجام ندهد و ظرف مدت متعارف متناسب با تعادل ارزش عوضین دادخواست تقدیم ننماید الزام طرف قرارداد به انجام تعهدات مورد نظر در هر زمان که طرف متخلف بخواهد مطابقت با قرارداد نخواهد داشت بنا به مراتب مستندا به مادتین ۵۶۴- ۵۶۵ آیین دادرسی مدنی’ دادنامه معترض علیه نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه صادر کننده حکم مزبور محول می گردد.

شعبه بیست و پنجم دادگاه که عهده دار رسیدگی پس از نقض شده است در تاریخ ۱۱/7/۷۳ به وقت مقرر پایان دادرسی اعلام و چنین انشاء رای نموده است:

… حسب قولنامه استنادی خواهان و اظهارات طرفین دعوی در جریان تحقیقات انجام شده در پرونده های کلاسه ۲۴۲/۶۹ شعبه هفتم دادیاری تحقیق و ۶۸-۲۱۹۹ شعبه اول بازپرسی دادسرای عمومی اصفهان از جمله اظهارات آقای علیرضا خطیبی در تحقیقات انجام شده در برگ دوم و سی ام پرونده کلاسه ۲۱۹۹/۶۸ که اظهار داشته است خانه را به مبلغ ۹۵۰ هزار تومان از من خریدند و اظهارات حاجتعلی ثابت راسخ، در برگ ۳۲ همان پرونده که اظهار داشته یک خانه از وی خریدم وقوع بیع در مورد خانه مورد دعوی محرز است و نظر به اینکه با توجه به متن قولنامه عبارت در خاتمه قرار شد … به طرف دیگر خسارت دهد نیز ناظر به توافق طرفین در خصوص نحوه انتقال و تخلیه و تحویل خانه مورد معامله است لذا بنا به مراتب فوق و خصوصاً اقرار طرفین به وقوع بیع در مراحل مختلف تحقیقات پرونده های استنادی حکم به الزام خوانده به انتقال رسمی خانه مورد دعوی به خواهان با دریافت مبلغ ۴۰۰۰۰۰۰ ریال بقیه ثمن معامله صادر می گردد … که منتهی به تجدیدنظرخواهی شده است. اعتراض این است که آقای ثابت نزد بازپرس اعلام نموده که تقاضای اخذ پولم را دارم وجه پیش پرداخت ایشان را نزد آقای محمدعلی شیخ دارانی واسطه معامله گذاشتم ولی مدتی بعد با توجه به خروج منزل از طرح شهرداری و بالا رفتن قیمت ها نامبرده طمع کرده و منزلی که در تحویل و تصرف اینجانب بوده است شبانه متصرف گردیده است و اینجانب به شرح پروندههای ۲۴۲/۶۹ و ۱۱۷۹/۷۱ شکایاتی مبنی بر تصرف عدوانی به شعبات دوم و هفتم دادیاری نمودم ولی مشارالیه دست برنداشته و اقدام به طرح دعوای حقوقی دو پرونده ۵۳۶/۶۹ ج ۶/۱ نمود و شعبه ششم دادگاه بدون رعایت دادنامه دیوان عالی کشور نظریه خود را تایید نمود و شعبه بیست و پنجم نیز پس از نقض حکم شعبه ششم در دیوان عالی کشور با صدور رای اصراری مرا محکوم نموده است، اعتراض نامه عیناً هنگام شور قرائت می گردد.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای غزنینی عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:

نظر به اینکه حکم دادگاه رسیدگی کننده بعد از نقض مستند به علل و اسبابی که حکم منقوض مبتنی بر آن بوده است می باشد توجها به دستور ماده ۵۷۶ آیین دادرسی مدنی پرونده جهت طرح در هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور ارسال می گردد. شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور

رئیس: جناب آقای غزنینی توضیحی دارید، بفرمایید.

اگر ما به ماده ۳۴۱ قانون مدنی مراجعه کنیم این طور برداشت می شود که در بیع نمی شود که مبیع و ثمن هر دو نسیه باشد و پرداخت بعض از ثمن هم در قانون مدنی پرداخت ثمن تلقی نشده است. بنابراین جون مبیع تحویل نشده و ثمن هم تادیه نشده نمی توانیم بگوییم بیع واقع شده مضافاً اینکه اگر با فرض اینکه ( چون فرض می شود که بیع واقع شده) این آقا که شکایت کیفری کرده مدعی خیار عیب است قانون مدنی می گوید که عیب باید در حین عقد موجود باشد بعد ماده دیگری هست که گفته است اگر قبل از قبض این عیب معلوم بشود در حکم این است که در حین عقد بوده و این آقای مشتری در واقع با شکایت کیفری (اگر هم ما بگوییم بیع واقع شده )این را فسخ کرده است چون صراحتاً گفته است که من تقاضای استرداد پولم را دارم خوب بعد از اینکه فسخ کرد بیع از بین رفته دیگر مرده که زنده نمی شود. به هر حال به هر دو صورت ایشان دادخواستشان وارد نیست.

رئیس: جناب آقای اشراقی : مستند ما خواه قولنامه باشد خواه بیع نامه،که به نظر من با توجه به نحوه نگرش و مفهوم مستند دعوی این سند قولنامه است، از زمان انجام معامله آنچه که پرونده حکایت می کند این عیب در مورد معامله وجود داشته که در طرح شهرداری قرار داشته است که بعد از انجام معامله تقریبا با فاصله کمی متقارن است که به شهرداری اعلام شده است. خواهان (خریدار) در واقع بعد از انجام معامله به دادسرا شکایت کرده است که خوانده (فروشنده) نسبت به فروشی که به من کرده است سر من کلاه گذاشته است از جهت اینکه ملکی را که در طرح قرار داشته به من فروخته است و مدعی است که فروشنده از این موضوع اطلاع داشته است و من اعمال فسخ می کنم صراحتاً گفته که پول مرا بدهید با توجه به ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ به هر لفظی یا به هر عملی که دلالت بر فسخ بکند اطلاق می شود بنابراین با طرح شکایت کیفری و اینکه خیار عیب مختص به بقیه قراردادها هم هست یعنی به قولنامه هم، به نظر من با توجه به قانون مدنی که جز، خیار تاخیر ثمن و حیوان و خیار مجلس بقیه خیارات در سایر معاملات نیز تاثیر دارد مگر اینکه طبع بعضی از قراردادها با خیارات منافات داشته باشد بنابراین من معتقدم که خریدار با چنین عملی که انجام داده است اعلام فسخ معامله را کرده است و فقط دستش به پولش می رسد. بنابراین رای شعبه دیوان عالی کشور را نتجتاً تایید می کنم.

رئیس: جناب آقای مفید : ظاهرا این جهت مورد بحث نباشد که همه آقایان وقتی قولنامه یا بیع نامه را استماع فرمودند از جهت ارکان و جهات لازم در بیع بحثی ندارد و کامل است ایرادی جناب آقای غزنینی داشتند که فرمودند این معامله مثل اینکه کالی به کالی است یعنی بیعی که انجام شده است مبیع را تغییر نداده پول را هم که گرفتند به عنوان مثلاً انجام معامله که در قولنامه هست ولی ظاهرا این ایراد وارد نیست چون پیداست که پانصد و پنجاه هزار تومان که تقریباً قسمت اعظم از آنچه مانده است او گرفته است، مانده است بقیه که حتی مدت هم تعیین نشده که بگوییم نقد و نسیه است که اصلا این معامله نقد است منتهی پانصد و پنجاه تومان گرفته که چهارصد تومان هم بگیرد بعد عملی هم برای محضر تعیین نکرده آن شرطی هم که شده است که هر که پشیمان شد یک میلیون بدهد فروشنده هیچ وقت این شرط را اعمال نکرده یعنی در هیچ جا نگفته که من یک میلیون را می دهم و معامله را پس می گیرم. می ماند مساله فسخ که آقایان ایراد کردند خریدار همانطور که الان خوانده شد به عنوان یک خانه بدون هیچگونه عیب و نقص و حتی با وسایل و اثاث خریده است با اطمینان به اینکه خانه، خانه بی نقص و بی عیبی است بعد معلوم شده که این خانه در طرح بوده این آقا رفته شکایت کرده است به این عنوان که خانه ای که در طرح بوده و به من فروختی من این خانه را نمی خواهم این معنایش با موارد دیگر فرق می کند یعنی خانه که در طرح است که البته بالاترین عیب است منتها بعد وقتی عیب برطرف شد و در دادگاه هم این مساله را نپذیرفتند خریدار گفت حالا که در طرح نیست من خانه ام را می خواهم این فسخ به آن معنی نیست و این شخص درصدد فسخ نبوده و فسخ هم انجام نشده و بنابراین آن شرایطی که در دادگاه ها یکی یکی شمردند همه ارکان معامله در آن بوده فسخ هم محقق نشده مورد هم مورد فسخ نبوده و این شخص موردی را که به دادگاه کیفری شکایت کرده نظرش این نبوده که خانه را نخواهد و پولش را پس بگیرد، گفته خانه در طرح را من نمی خواهم بعدا در همین کشمکش و درگیری معلوم شده که خانه از طرح درآمده مشکل شهرداری حل شده آمده قبول کرده و حالا هم خانه اش را می خواهد تا پول تحویل داده بشود بنابراین معامله اشکال ندارد و نظر دادگاه به نظر من صحیح است.

رئیس: جناب آقای سادات باریکانی : به نظر بنده با توجه به مفاد سند، مستند دعوی که قرائت فرمودند دلالت کامل بر وقوع عقد بیع دارد. وقتی که در قسمت آخر قرار و مدار گذاشتند این به معنی شرط به اصطلاح خیار شرط که جلسه قبل درباره یک پرونده دیگر صحبت کردیم با حق اعمال انصراف یا جعل خیار یا جعل انصراف نیست بلکه گفتیم هرکدام سرپیچی کرد یا هر کدام تخلف کردند تعلل کردند یعنی آن زمان که لازم هست بیایند دفترخانه و تنظیم سند بکنند نیامدند و حاضر نشدند علاوه بر اینکه ملزم به تعهداتشان می شوند به پرداخت مبلغ یکصد هزار تومان هم به عنوان وجه التزام محکوم خواهند بود این شرط در جهت تحکیم و تایید معامله است نه به عنوان خیار شرط که حق فسخ یا حق عدول گذارده شده باشد. اما مساله ای که راجع به خیار عیب فرمودند معامله در ۶۸/۷/۱۸ انجام شده به طوری که فرمودند در ۶۸/۷/۲۸ یعنی ده روز بعد از آن شهرداری اعلام کرد که اینجا در طرح قرار گرفته طبق ماده ۴۳۵ قانون مدنی راجع به خیار عیب اگر بگوییم که خریدار آمده شکایت کیفری کرده و گفته که پول من را پس بدهید این اعمال خیار عیب باشد طبق ماده ۴۳۵ قانون مدنی خیار عیب بعد از علم به آن فوری است یعنی باید فورا اعمال و درخواست فسخ بکند در ۶۸/۷/۲۸ شهرداری اعلام کرده اینجا در طرح قرار گرفته در ۶۸/۱۰/۲۰ بنا بوده اینها بروند در دفترخانه اسناد تنظیم بکنند در ۶۸/۱۰/۲۳ پنجاه هزار تومان دیگر خریدار به فروشنده و فروشنده به ایشان رسید داده یعنی بعد از علم به عیب اگر دید که این عیب بوده بعد از علم به آن، خریدار رفته پنجاه هزار تومان دیگر به فروشنده داده و فروشنده هم آن را گرفته و رسید داده ضمناً وقتی که پنجاه هزار تومان گرفته و به دفترخانه نیامده توافق ضمنی هست در اینکه مدت زمان تنظیم سند به تاخیر بیفتد ، بنابراین از این جهت هم خریدار تخلفی نکرده که در دفترخانه در موعد حاضر نشده تا دیگر نتواند اجرای مفاد قرارداد را بخواهد و اگر هم عیب حاد شده باشد با پرداخت پنجاه هزارتومان از اعمال خیار عیب عدول کرده بعد از عدولش دیگر نمی تواند دوباره به عنوان خیار عیب اعمال خیار بکند النهایه آن که شکایت کیفری کرده که بیایید پول من را پس بدهید معنایش این است که بیایید و تفاسخ بکنید یا اقاله بشود که پولش پس داده شود خوانده یا فروشنده در آن زمان حاضر به اقاله نشده نیامده پول را بدهد در ۶۹/۵/۲۲ یعنی حدود شش ماه بعد آمده پول را نزد کس دیگری گذاشته و گفته بدهید به خریدار و در آن زمان هم دیگر خریدار قصد تفاسخ نداشته از قصد تفاسخ خودش هم عدول کرده، تفاسخ یا اقاله باید یک تقارن زمانی داشته باشد باید موافقت طرفین با هم تبادل بشود تا تفاسخ انجام بشود. بنابراین تفاسخ یا اقاله هم در این معامله محقق نیست.

به نظر من معامله یا بیع صحیحا انجام گرفته و اعمال خیار عیب هم مورد ندارد تفاسخ هم مصداق ندارد و نظر دادگاه درست است.

رئیس: جناب آقای رضایی : مطالبی که بنده می خواستم عرض کنم اکثرش را جناب آقای سادات باریکانی فرمودند من دیگر تکرار نمی کنم اما مطالبی فهرست وار به فرمایشات ایشان اضافه می کنم. در اینکه این نوشته با توجه به متنی که قرائت شد بیع نامه است و قرارداد فروش یا قولنامه نیست تردیدی نیست تاریخ تنظیم مبایعه نامه ۶۸/۷/۱۸ بوده اعلام طرح به شهرداری ۶۸/۷/۲۸ ده روز بعد از تنظیم مبایعه نامه، تاریخی که برای تحویل، قرار گذاشته بودند ۶۸/۱۰/۲۰ بوده است و برای تنظیم سند ظاهرا تاریخی تعیین نشده بوده و باید فروشنده اعلام می کرد من حاضرم اسناد و مدارک من حاضر است، بیا برویم دفترخانه که هنوز هم معلوم نیست کی و چه وقت اعلام کرده ولی بعد از سه روز از این تاریخ خریدار رفته پنجاه هزار تومان پول پرداخته و فروشنده هم گرفته و رسید داده پس اینها دلیل بر این است که قطعاً بیع را انجام داده اند فروش را قبول دارند، خرید را قبول دارند. آن مبلغ یکصد هزار تومانی هم که در یکی از بندها قید شده است. همانطور که توضیح فرمودند هر کس که تعلل یا سرپیچی بکند یعنی تاخیر بکند در پرداخت پولش، در تحویل گرفتنش، در تنظیم سندش طرف دیگر می تواند صد هزار تومان را به عنوان خسارت مطالبه بکند اینجا حق فسخی به معنی اینکه یکی از طرفین حق فسخ داشته باشد در متن مبایعه نامه پیش بینی نشده با این فروض که حق فسخی پیش بینی نشده است مراجعه خریدار به دادسرا به عنوان اینکه ایشان کلاهبرداری کرده صرفنظر از اینکه در طول رسیدگی مشخص شده است که این ملک از طرح خارج شده است اگر به این دلیل بخواهیم بگوییم فسخ یا اقاله است بایستی طرف هم بپذیرد، مادام که نپذیرفته، فسخ یکطرفه چون حق فسخ پیش بینی نشده بوده، قابل پذیرش نیست به خصوص که در موقعی که ایشان به دادسرا مراجعه می کند فروشنده می گوید آقا بیا خانه را بگیر، من دارم تحویل می دهم شما حاضر نیستی تحویل بگیری بعد هم خودش می گوید که بعد از اینکه از طرح خارج شد من گفتم من نمی خواهم بفروشم ایشان هم باز چنین نقلی را نداشته است و هیچ کدامشان نه اظهارنامه دادند و نه تقاضای فسخی کردند که طرف بپذیرد و نه چنین دادخواستی داده شده، در خلال رسیدگی هم هیچ کدامشان ادعای فسخی نکرده اند بنابراین من معتقدم که این نوشته مستند دعوی مبایعه نامه است و به طور قطعی معامله انجام شده حق فسخی برای طرفین نیست و رای دادگاه صحیح است.

 رئیس: جناب آقای حسین مرندی :مطالب را سروران گرامی فرمودند مخصوصا جناب آقای باریکانی کاملاً توضیح دادند فقط من دو نکته را اشاره می کنم که باقی مانده است. از مندرجات قولنامه استفاده می شود که بیع واقع شده است تاریخ معامله ۶۸/۷/۱۸ بوده اعلامی که به شهرداری شده است در تاریخ ۶۸/۷/۲۸ یعنی آن موقع اعلام شده که اینجا در طرح واقع شده است. نکته ای که اینجا هست این است که هنگام معامله قیدی نداشته است این بعدا اعلام شده است که در طرح واقع شده است. نکته دیگری که جناب غزنینی فرمودند و جناب آقای مفید، به نظر من این مبنی بر اشتباه است اینکه جناب غزنینی فرمودند که نه ملک تحویل داده شده است و نه ثمن عرض کنم که بعض ثمن هم کافی نیست، عبارت لمعه هم این است که قبض بعض ثمن کافی نیست و جناب مفید فرمودند عمده ثمن داده شده آن هم جواب آن نمی شود اما اصل مساله این است که این از موارد کالی به کالی و نسیه نیست عینی که خارجی باشد آنجا که اشکال فرمودند بیع باطل است در نسیه و در کالی به کالی است ، در عین خارجی نسیه معنی ندارد، اگر یک کس منزل را خریده باشد بعد از یک ماه تحویل بدهد و پولش را بعد از یک ماه یا دو ماه بگیرد این از مصادیق کالیب به کالی نیست که ما بگوییم معامله باطل است نه چون یک طرفش عین خارجی است مفهوم نسیه معنی ندارد این است که اینجا از این نظر ایرادی ندارد و معامله صحیح است. بقیه مطالب را هم سروران گرامی فرمودند که این معامله بیع است هنگام معامله اعلام نشده بود که این ملک در طرح واقع شده است بنابراین خیار عیب هم نداشته است و چنانکه فرمودند این صدهزار تومان برای تحکیم تعهدات بوده است. به نظر من رای دادگاه صحیح است.

رئیس:جناب آقای هاشمی الحسینی :اصلی ما داریم و آن این است که در اصل معامله اگر شک پیدا کردیم اصل فساد است نه صحت اگر در معامله ای شک پیدا شد که این معامله صحیح است یا فاسد فقها می گویند اصل فساد است بله؟ سندش بین فقها مسلم است چون اصل فساد در معاملات است. اصاله الصحه اینجا جاری نیست اصل در معامله عدم انتقال است البته مواد قانونی اش را ما تعیین نکردیم حتماً در قانون مدنی هم هست. بدون شبهه چون اصل در معامله فساد هست در این معامله چند جا ما شک داریم که بعضی از شکوک را هم ما جواب بدهیم باز هم شکوکی باقی می ماند در اصل اینکه واقعاً بیع نامه بوده یا قولنامه شک است، صددرصد این نیست که واقعا بیع نامه بوده حالا که بیع نامه بوده ببینید یک مقدار از ثمن را تحویل داده و یک مقدار شرط شده این دو تا را آقایان توجه کنند مقداری از ثمن را ایشان همان روز تحویل داده مقداری هم گفته اند روز محضر، روز محضر هم مشخص نیست چه روزی است که این هم یک شک از اینجا پیدا می شود شک دیگر هم این زد و خوردهای دعاوی کیفری و حقوقی، بالاخره معامله ای نیست که انسان صددرصد به صحت آن یقین پیدا کند و عمده در این باب همین اصل فساد در معامله اینجا حاکم است و به عقیده بنده رای شعبه دیوان نزدیکتر به واقع است.

رئیس:جناب آقای حسین سلیمی : عرض می شود در مورد این که نوشته قولنامه است یا بیع نامه نظر بنده هم بیع نامه است در این بیع نامه شرایط کامل یک بیع گنجانده شده از نظر بایع، مشتری، ثمن، مبیع و حتی قید گردیده که از ثمن معامله مبلغ پنچ میلیون ریال نقدا  تحویل شده و بقیه هم در محضر پرداخت بشود باز قید کرده اند که پس از طی مراحل قانونی در یکی از این دفاتر اسناد رسمی حاضر بشوند و در آنجا بایع رسما با تنظیم سند رسمی ملک را انتقال بدهد، شرط آخری هم دارد که در قسمت آخر این بیع نامه ذکر شده، متعاملین هرکدام نسبت به قرارداد فوق سرپیچی و تعلل و انصراف به هر کیفیت اگر بکنند مبلغ یک میلیون ریال بابت خسارت باید به طرف دیگر بدهند بنابراین این بیعی که انجام شده یکی بیع خیاری است یعنی یک نوع خیار شرط هم در اینجا گنجانده شده با توجه به بیع نامه و با توجه به اقدام طرفین در پرونده کیفری خلاصه این بیع به صورت شرعی و قطعی انجام شده. اما مساله ای که در اینجا هست در اینجا فرمودند که بایع اصولا درخواست فسخ نکرده در صورتی که اتفاقاً بر عکس در اینجا درخواست فسخ هم شده اظهارنامه فرستاده همین آقای بایع اظهارنامه فرستاده راجع به قولنامه ۶۸/۷/۱۸ در تاریخ ۹/۷/ یا ۶۸/۸/۷ (و گفته است که مشتری) علیه من شکایت کیفری کلاهبرداری کرده من تقاضای فسخ معامله را کردم، من حاضر نیستم خانه را به شما بفروشم و این معامله قابل فسخ است یعنی ایشان از خیار فسخ خودش استفاده کرده است من تعجب می کنم که چه طور می فرمایند نشده اصلاً اظهارنامه فرستاده منظورم اینکه فروشنده گفته بله خریدارم آن وقت در آنجا چه گفته، گفته چون ایشان علیه من شکایت کیفری کرده و تقاضای فسخ معامله کرده یعنی در همان شکایت کیفری تقاضای فسخ کرده گفته کلاهبرداری کرده من دیگر معامله را نمی خواهم تقاضای فسخ کرده ایشان هم در جواب این اظهارنامه را برای طرف فرستاده گفته من معامله را فسخ کردم با این کیفیت حالا در هر حال آنچه که مسلم است به نظر بنده این بیعی که انجام شده یک بیع خیاری بوده است عرض می شود که فروشنده یعنی بایع آمده درخواست فسخ کرده و در اینجا این معامله اصولا فسخ شده. قبلاً هم نظیر همین موضوع در اینجا پیش آمده به این کیفیت هیات عمومی دیوان عالی کشور یک رای اصراری دادند به اکثریت آراء که بنده هم چند مرتبه خواندم این بار هم جهت یادآوری مناسب می دانم یک مرتبه دیگر ذکر کنم این ضرری ندارد و وقت هم زیاد نمی گیرد رآی هیات عمومی اصراری شماره ۹۶ – ۱۳۶۸/۹/۷ اصدار یافته که با اکثریت قریب به اتفاق آرا، صادر شده اعتراض تجدیدنظرخواه عیناً نظیر همین موضوع  به نظر می رسد اینکه فرمودند که این به صورت تاکید هست به صورت تاکید ما نداریم تاکید فقط این موردی هست که ایشان این طور ذکر کنند و بگویند که هر کدام از طرفین از این معامله منصرف شدند علاوه بر اینکه می بایستی این بیع را انجام بدهند اینقدر هم باید بدهند، تحکیم می شود اما در زمانی که اصلاً این موضوع قید نشده باشد ما نمی توانیم بگوییم این تحکیم است این به صورت معامله های معمولی است که شاید بگوییم این کار را انجام داده و علاوه حق فسخ هم داشته و از این حق هم استفاده کرده حالا یا خریدار یا فروشنده ملاحظه بفرمایید عین همین: »اعتراض تجدیدنظرخواه موجه به نظر می رسد و حکم دادگاه صحیح نیست زیرا در بند چهار قرارداد استنادی تصریح شده در صورت انصراف هر یک از طرفین قرارداد طرف منصرف شده مبلغ پنجاه درصد آنچه که رد و بدل شده به عنوان ضرر به طرف دیگر بپردازد. بنابراین ضمانت اجرای انصراف از قرارداد معین گردیده و تعهد دیگری که همان منظور الزام به تنظیم قرارداد باشد و تعهد دیگری برای طرفین قید نگردیده و با این ترتیب دعوی الزام به انتقال رسمی یکباب مغازه مورد پیدا نمی کند، لذا حکم تجدیدنظرخواسته با اکثریت قریب به اتفاق آرا. طبق ماده ۵۷۶ قانون آیین دادرسی مدنی نقض می شود و تجدید رسیدگی با رعایت ماده مرقوم به دادگاه حقوقی یک ساری محول است» این مربوط به ساری بوده بنابراین این چیزی که در اینجا انجام شده قبلاً هم در این مورد رسیدگی شده عرض می شود که این ها از موارد خیاری تشخیص دادند و در اینجا معامله هم فسخ شده به این کیفیت به نظر بنده در اینجا قابل فسخ است. اصولا معامله در اینجا خیاری بوده و آمدند فسخ کردند و نتیجتاً بنده در اینجا با نظر دیوان عالی کشور موافقم.

رئیس:جناب آقای صفرزاده :در خصوص مساله آقایان به اندازه کافی صحبت فرمودند من وقت آقایان را نمی گیرم. آقای سلیمی فرمودند که در خصوص مورد رای هیات عمومی اصراری وجود دارد،واضح است که هر پرونده هیات عمومی اصراری مشخصات خاص خود را دارد و آن پرونده ای که استناد می فرمایند مسلما اگر بخواهیم مقایسه کنیم به طور کلی با این پرونده تفاوت خواهد داشت و نمی شود آن را ملاک قرار داد.

معامله موضوع سند در این پرونده بیع خیاری نیست، طبق مندرجات سند تعدد مطلوب لحاظ شده نه انتخاب احدالامرین، (فسخ و یا انجام معامله)، بلکه انجام معامله را تاکیده کرده اند و این شرط را قید کرده اند که هر کس نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل کند مثل رفتن به دفترخانه و اخذ مفاصا حساب، هم از حاکم اجبار فروشنده را برای تنظیم سند رسمی بخواهد، و هم وجه التزام خسارت ناشی از تعلل را اگر محمل شرعی داشته باشد بگیرد، بنابراین بیع خیاری نیست، بیع محقق شده است. مطلبی را که میخواستم به عرض آقایان برسانم این است ،اساسا این عیبی که اشاره فرمودند و مبیع را معیوب دانستند، باید گفت خیار عیب در صورتی تحقق پیدا می کند که عیب در خود مبیع وجود داشته باشد طرح شهرداری را ما نمی توانیم به حساب معیوب بودن مبیع بگذاریم و بگوییم که مبیع معیوب بوده است، این یک امر حادی است که ممکن است سالها بعد از تنظیم سند رسمی هم، شهرداری طرحی را اجرا کند که کل ملک داخل در طرح قرار گیرد لذا رای دادگاه را موجه می دانم. رئیس:جناب آقای سید عبداله رضایی:از نظر بیع نامه تنظیم شده شکی در تحقق بیع وجود ندارد و بیع به صورت صحیح و با ارکان کامل معامله تحقق یافته در مورد خیار فسخ هم این جمله ای که در قرارداد نوشته شده حکایت از خیار فسخ برای بایع یا فروشنده نمی کند بلکه به همان صورت شرط تحکیم معامله است که این معامله باید انجام پذیرد از این نظر هم  بحثی نیست شبهه و اشکالی که پیش می آید ممکن است در این زمینه باشد که بگوییم خریدار در محکمه کیفری گفته است من معامله را فسخ می کنم برای اینکه در طرح قرار گرفته آقایان این را به خیار عیب تعبیر کرده اند. چون در طرح قرار گرفته، این موضوع صحیح نیست به این خیار عیب اطلاق نمی شود چون مبیع معیوب نیست اینجا امکان دارد طرح شرط تبعض صفقه باشد اگر نصف خانه در طرح قرار بگیرد و اگر کلش در طرح قرار بگیرد برای اینکه تسلیم مبیع ممکن نیست از این نظر معامله اشکال پیدا می کند و معامله باطل می شود و اما اینکه در دادگاه و محکمه کیفری خریدار گفته که من این معامله را فسخ کردم این را نمی شود فسخ گرفت یعنی باید اگر بشود شما توجیهش بکنید به اقاله و تفاسخ توجیهش کنید که آن هم دو طرف می خواهد و یک طرفه امکانپذیر نیست که اگر خریدار گفته بود من این معامله را چون در طرح است فسخ می کنم آن طرف هم قبول می کرد اقاله و تفاسخ حاصل شده بود معامله باطل بود و این کار نشده بنابراین معامله صحیحا تحقق پیدا کرده و معامله صحیح است و حق با دادگاه است.

 رئیس: مذاکرات کافی است، جناب آقای ادیب رضوی نظر جناب آقای دادستان محترم کل کشور را بیان فرمایید.

متن مندرج در قرارداد عادی مورخ ۶۸/۷/۱۸ که برای انجام معامله زمانی مشخصی تعیین گردیده و در آن تصریح شده هر یک از طرفین قرارداد سرپیچی نماید مبلغی به عنوان خسارت به طرف دیگر بپردازد و چون برابر سوابق امر، خریدار در موعد مقرر بقیه ثمن معامله را نداده و مبیع هم به او تحویل داده نشده و قرارداد هم تمدید نگردیده است و خریدار مطالبه پیش قسط پرداخت شده را (به عنوان کلاهبردار از فروشنده شکایت)نموده است لذا مستند مورد ادعا مبایعه نامه نبوده و در حد قولنامه تشخیص داده می شود. بنا به مراتب مذکور رای شعبه بیست و پنجم دیوانعالی کشور موجه بوده معتقد به تایید آن می باشم.

رئیس:آقایان آرا، خود را مرقوم فرمایند.

رئیس:آقایان توجه فرمایید عده حاضر در جلسه ۵۲ نفر از این عده اکثریت سی و هفت نفر رای دادگاه ها و اقلیت پانزده نفر رای شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور را تایید کرده اند.                 شماره رآی: ۳۱

هیات عمومی شعب حقوقی دیوانعالی کشور (اصراری)

با توجه به مفاد قرارداد مورخ ۶۸/۷/۱۸ چون طرفین در مورد مبیع و قیمت آن توافق نموده و قسمت عمده ثمن به فروشنده تحویل گردیده و فروشنده به تخلیه و تحویل مبیع در تاریخ ۶۸/۶/۲۰ و خریدار به پرداخت باقی مانده ثمن ملزم شده و در تاریخ ۶۸/۸/۲۳ مبلغ پانصد هزار ریال دیگر از ثمن معامله در قبال اخذ رسید به فروشنده تحویل داده شده و انجام معامله در تاریخ تنظیم قرارداد فاقد ممنوعیت قانونی بوده و طرح مورد بحث در تاریخ ۶۸/۱۱/۹ به شهرداری منطقه ۱۰ اصفهان ابلاغ شده است لذا آثار بیع صحیح به این قرارداد مترتب است و چون قید عبارت «… هر کدام نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل نماید … » در ذیل قرارداد نیز لحوقی به خیار شرط ندارد و از محتویات پرونده های کیفری مورد استناد، بطلان یا فسخ یا اقاله آن احراز نمی شود بنا به مراتب به نظر اکثریت اعضای شعب حقوقی دیوان عالی کشور ایرادات تجدیدنظرخواه مردود و رای مورد تقاضای تجدیدنظر مطابق قانون و دلایل موجود در پرونده تشخیص و طبق مفاد بند ۱ ماده ۵ قانون تجدیدنظر آراء دادگاه ها مصوب ۱۳۷۲ ابرام می شود.

هیات عمومی دیوان عالی کشور(شعب حقوقی)